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必見! モデルルーム取材動画レポート あのマンションはなぜ売れているのか?

■ 供給戸数が増え、購入者には良い環境に

「マンション買うなら今年。これから少し高くなるかもね。」

あるマンションデベロッパーの社員がそう話していた。筆者も今年は“買い時”だと思う。
2012年の不動産市況は明るくなりそうだ。その兆しがいたるところに見られる。

兆しの1つ目は、公示地価の下落幅の減少だ。都心の複数のエリアでは、すでに上昇に転じている。
おそらく、全体的な公示地価はしばらく上昇基調が続くだろう。

そして2つ目は、今年のマンション販売数(全国)は、久しぶりに10万戸を超えると各専門機関が予想していることだ。
10年程前には、20万戸に届こうかという勢いだったのが、ここ数年8万戸程度で低迷していた。
多くの物件が供給されるということは、購入者にとって選択肢も増えるし、マンション市場に競争原理も働く。
購入を検討している方にとって都合が良い状況になっていることは、まちがいない。

気になる分譲マンションの平均販売価格については、06年以降、少し高くなっている。
価格を広さ(坪数)で割った坪単価ではなく、販売価格が上がったのだ。

その主な理由は2つだ。

1. 郊外物件が減って、より中心地物件が増えていること
2. 世界的な資材価格の高騰

■ 供給者も需要者も意気込んでいる

また、需要者側にも、今年特有の動向が見られる。

昨年3月11日に発生した東日本大震災以降、買い控えていた人達の数が、かなり溜まってきている。
こうした人達が、マンション購入へ動きはじめているのだ。

それを見て、需要者と同様に様子を見ていた供給する側も、“今年はいける”と判断して、動き始めている。
ただし、首都圏や近畿圏、あるいは名古屋圏、福岡圏以外の地方都市圏は、こうした需要者側と供給者側の熱の帯びようはみられない。
詳しくは、『大激変2020年の住宅・不動産市場』(朝日新聞出版社)をご覧いただきたい。

■ 都内では誰もが欲しい“良い物件”が多い

こうしたマンション業界の環境変化が如実に現れているのが、首都圏である。誰もが「欲しい!」と思ってしまう“良い物件”の販売が続いているのだ。
こうした“良い物件”の販売は、これからも続くことが予定されている。

筆者がこれまで何度も当サイトなどでも述べ、拙著『「消費マンション」を買う人 「資産マンション」を選べる人』でも書いた、
“資産マンション”が多く販売されているのだ。

“資産マンション”とは、「年数が経っても、マンションそのものの資産価値が下がりにくい物件」と定義している。
つまり、中古マンションとして販売する際に値段が落ちにくい物件ということだ。

マンションは一生に何度もある買い物ではない。物件選びを失敗し、“あとで泣きを見る”とならぬようにしなければならない。

■ 「資産マンション」8つのポイント

資産マンションを見分けるポイントは何か? は、拙著に詳しくいたのでそちらをご覧いただきたいが、要点を述べると、以下のようなポイントが挙げられる。

1. 住環境
2. 利便性
3. 駅から徒歩10分以内
4. 駅名ブランド
5. 高台
6. 埋立地ではないこと
7. 信頼できるディベロッパー物件
8. 大規模すぎないこと

これらは、全部当てはまらなくても良い。たとえ、“億ション”でなくとも、こうした物件は市場にたくさんある。

当然、郊外に建つ「駅から徒歩20分」のような物件に比べると、総額、坪単価ともに高いが、
給与などから審査される住宅ローンが通れば、購入を積極的に検討してみるべきだろう。

■ 資産マンションの代表格「プラウド駒場」

では、「資産マンション」の典型例をここで紹介しよう。
野村不動産とトヨタホームが販売する「プラウド駒場」である。実際にモデルルームを訪れた。

坪単価330万円前後(平方メートルあたり100万円)、総額的には6000万円台・7000万円台・8000万円台・9000万円台が中心で決して安くない物件であるが、先に述べた「資産マンション」の要素すべてを満たした物件である。

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まずは、最重要ポイントの立地条件から見てみよう。

住環境は周囲に東京大学をはじめ有名進学高校などがあり、日本随一の文教地区で、緑も多い。
このような超一流、伝統校がある場所が、簡単に再開発のためどこかへ移転することは考えにくく、この環境が大きく変わることはまずないだろう。いまの環境が、将来、長い間保たれる可能性が極めて高い。

利便性についても申し分ない。
渋谷駅から井の頭線の駒場東大前駅、渋谷への直通バスなど、渋谷駅へ出るのに10分程度という抜群の環境だ。

駅からの時間についても、売主発表では徒歩5分である。エントランスから遠い住戸でも10分程度と考えられる。

駅名ブランドについては、「駒場東大前」、「池尻大橋」ともに超メジャー駅ではない。
また井の頭線も東急田園都市線も、両駅に急行列車が止まるわけではない。
地域ブランドとしてはピカイチだが、駅名ブランドが高いとは言えないだろう。

高台プレミアムも「プラウド駒場」にはある。渋谷から続く坂の上に立地しているのだ(というより、渋谷が谷底なのだが)。

したがって、埋立地ではないことが容易に想像できる。売主発表でも埋立地ではない。

そして、売主は5大不動産企業の1つである野村不動産だ。総戸数は223戸と中規模である。

このように、「資産マンション」の要素をほぼおさえている物件だ。

■ 大胆な販売戦略必見の動画レポート

現在第4期(最終期)の案内中でGW明けに抽選が行われるそうだが、これまでの第1~3期は、すべて完売だった。
ちなみに最上階の住戸(億ション)はすべて販売済みだ。
今もモデルルームを訪れる購入予定者が多く、おそらく、今期も完売ということになるのだろう。

モデルルームは2つ、最多価格帯の比較的買いやすいタイプが用意されている。
そのうちの1つは、印象に残るモデルルームであった。(以下の間取り図を参照)

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この部屋は、洋室が3つ並ぶ。真ん中の洋室は窓のない部屋で、間仕切りの引き戸があり、2つの部屋を仕切って使うこともできるし、
また、取り払っても使えるという可変性の高さがあった。
このタイプは角部屋ではない、いわゆる「中住戸」であり、「プラウド駒場」では全部で40戸ある。

普通、マンションを販売するときに、こうした「窓のない部屋」があるタイプをモデルルームにはしない。
窓がないことは、マイナスポイントだからだ。
しかし、マイナスポイントをあえてモデルルームで表現するという、思い切った販売戦略を取ったところ、売れ残ることはなかった。
筆者はこの野村不動産の戦略に驚いた。

さらに、現在は見られないのだが、少し前までは家具等を全く入れていない、空間そのままのモデルルームを用意し、演出された部屋でなく、ありのままの部屋をイメージできるようにしていた。

詳しくは、実際に取材した状況をまとめたムービーを見ていただきたい。
ムービーでは、この物件のネガティブポイントも誤魔化さず明確に伝えている。

「資産マンション」といえども、すべてが良いパーフェクトな物件はほとんどない。
限られた予算の中では、妥協せざるをえないポイントもある。
大きな買い物はそれを理解してから決断しなければならない。

前のめりに“買いたい”と思うと冷静な判断が難しくなる。
モデルルームの演出はさらにそれを助長させる。安易な判断で購入決断をして、後に悔しい思いはしたくない。
そのためにも、しっかりとした判断基準を持つことが何よりも重要なのだ。

動画レポートでは、「資産マンション」ならではのポイントと、ネガティブなポイントを、それぞれ2つずつ挙げている。
いま購入を考え、モデルルーム行脚をしている方にとって、少しでも参考になれば幸いである。

(この記事は2012/04/23に初掲載されたものです。)
(出典:ダイヤモンド・オンライン