わが国における分譲マンションの数は現在約562万戸、居住人口は約1400万人（国交省発表2009年末現在）。およそ9人に1人が住んでいる計算になり、今や分譲マンションは日本における居住形態の1つとしての確固たるポジションを確立しつつある。
特に1990年代後半からは、安定的に年間20万戸前後のペースで供給が増え続けており、都心部を中心に分譲マンションの数がこの10年で急速に拡大した。
分譲マンションを購入する際は、購入者にとって高額な買い物となるため、どうしても物件そのものの立地やスペック、価格といったものに主眼がおかれてしまいがちだ。
ただその一方で、90年代後半から管理会社と管理組合におけるトラブルや大規模修繕工事時の問題などが顕在化したことによって、購入後の「管理」のあり方や管理会社の品質の重要性も注目されはじめた。
また、2001年には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」が施行され、「マンション管理士」制度やマンション管理業者の登録制度の創設等、さまざまな新しい試みがスタートした。
そうした環境の変化のなかで、巷で良く聞かれるようになったのが「マンションは管理を買え」というフレーズである。
これは、購入後の資産価値を左右するのは、まさに「管理のあり方」であり、購入時にこそ、その「管理」に注目し、管理サービスや管理の質が高いと思われるマンションを購入すべきであるという意味を含んでいる。しかし、この言葉はマンション購入者に2つの「疑問」や「勘違い」を与えてしまっているようだ。
■ 管理は100％提供されるものではない？ 「マンションは管理を買え」への2つの疑問
まず、1つ目の疑問として挙げられるのが、「管理は買うものなのか」という基本的な命題についてだ。
管理とは、ホテルのサービスのように居住者側が100％サービスを受ける側であり、その対価として支払った管理委託費によって管理会社が全てのサービスを提供するといった概念で納まるものではない。本来、自分の資産であるマンションの価値を保つために、居住者自らが行なわなければならないものである。戸建の所有者が自ら庭の草むしり、家の前の掃き掃除、時にリフォームや修繕を行なうことと比較すればわかりやすい。
ただし、マンションの場合、1つの建物を複数の所有者で共有しているという形態上、物理的に共有の財産とならざるを得ない箇所（エレベータや廊下、エントランスなど）もあり、また実務的な面からも独自で行える事（清掃や修繕など）が限られてしまうため、管理会社に一部委託するという形をとっているというわけである。
このように考えると「管理を買う」とは、管理そのものを100％購入できるわけではなく、あくまでも管理組合の主体的な管理をサポートする管理会社や、その管理会社のサービスを選択するという意味でしかあり得ないのである。
中古であれば、実際にそのマンションを訪れることで、まさに管理組合と管理会社との協業の成果と言えるそのマンションの管理実態を直接確認することができるであろう。
しかし、新築の場合、管理はこれから始まるものであり、パンフレットで記載されているような管理会社の管理サービス一覧を見るだけで、本当の管理が見えるものではないため、より注意が必要だ。なぜなら、繰り返しになるが、管理とは管理組合と管理会社との関係性の中で作られるものであるからである。
よって「マンション管理」は、管理会社から100％サービスを提供されることを指すのではなく、居住者自身もその管理サービスの一役を担うということを踏まえなければならない。「管理を買う」の本質的な意味は、分譲マンションを購入する際に、そうした意識が必要だということをうたったものであると理解すべきであろう。
■ 管理の良し悪しはどれほど資産価値に影響？ 購入者は意外と管理を重視している
もう1つ挙げられるのが、「管理の良し悪しは本当にその後の資産価値に影響を与えるのか」、または「管理が資産価値にあたえる影響とはどれくらいなのか」という疑問である。これは、不動産の資産価値は立地と建物（ハード面）のポテンシャルによって決まるのではないかという現実的な見方からくる疑問であろう。
例えば、資産価値の定義を「売却時の物件査定額」と定義づけるとすれば、分譲マンションの不動産査定の実務では、取引事例比較法、すなわちマーケットアプローチに基づく算定が行なわれているため、需要と供給のバランスによって価格が決まってくる。その主要な構成要素は、立地であり、築年数であり、階数であり、そして新築当時からその物件が保有するポテンシャルの力そのものであるといえる。
であれば、管理が適正に行なわれていようがいまいが、その価値に変化はない、もしくはあったとしても価格に反映するインパクトは微々たるものではないかという管理への反論が生じてくる。
しかしこれに対しては、2つの観点から「管理の重要性」を指摘したいと思う。
1つは、売却時の購入者の心象の問題である。査定価格とは、あくまで売却を検討した売主が市場で提示する価格の根拠に過ぎない。実際の買い手の購入プロセスを想像するとわかりやすいが、通常、中古マンションの購入を検討している買い手は、自らの希望の立地や間取り、価格帯に見合う物件を3～5件程度比較しながら検討するケースがほとんどであろう。
そして、その多くは実際に物件を内覧し、最終決定を行なう。内覧する際に確実の見られる共用部、つまりエントランスやエレベータ、廊下等の美観が保たれておらず、なおかつ居住者同士の関係が殺伐としたような雰囲気をかもし出すようなマンションであった場合、購入者の心象はどうであろうか。管理の良し悪しやその影響は、意外にもこんなところに出るものである。
この購入者における検討時の心象は、非常に重要であり、成約のスピードに大きな影響を与える。この点もまた「管理」が資産価値に影響を与えるというゆえんでもある。
■ 収益還元法からみる管理の役割とキャップレートの引き下げ効果
また最近では、「資産価値の測り方の変化」の面から管理の役割は変化しつつある。
現状の中古マンションの査定方法の主流は、「取引事例比較法」という過去の取引事例をベースに当該物件の価格を導き出すというロジックである。
しかしながら、現在、プロの不動産取引の世界や不動産鑑定士が行なう不動産鑑定評価の世界においては、インカムアプローチ、すなわち収益還元法と呼ばれる、不動産が生み出す収益をベースに今の不動産価値を算出するという手法が主流となっている。
その不動産がこれから将来生み出すであろう純収益（NOI：Net Operating Income、年間家賃収入－不動産管理コスト）の現在価値の合計が今の不動産価値であるという考え方である。当然、「収入」を増大し、「コスト」を抑えることでNOIを最大化させることが、不動産価値（価格）を上昇させることになる。
ここで注目したいのが、将来の純収益を今の価値に割り引く「割引率」についてである。通常、これは「キャップレート」と呼ばれ、直接還元法においてはNOIをキャップレートで除することで、その不動産価格が算出される。NOIが100万円、キャップレートが5％であれば、その不動産価格は2000万円という事になる。
このキャップレート、すなわち将来の価値を今の価値に割引く値は、結局のところ買い手からみたその物件に対する安心感や、予測されるNOIに対する信頼性、また買い手が将来再度売却する際の買い手の付きやすさなど、将来に対する不確実性から生じるリスクの対価として取るべき値と言えよう。
もちろんその時の経済環境やエリアの力といったような「システマティックリスク」と呼ばれる、管理の力では変えられない部分も存在する。
しかしながらその物件固有のリスクも存在し、それはマンション管理のありようで低減させることも可能ではないかというのが、今回最も主張したいテーマである。
つまり、マンション管理の面から見れば、長期的な視点で将来の収益に対する不確実性の度合いや、リスクを低減させるような活動や計画をしっかり行なっているマンションであれば、理論上、キャップレートは引き下げられるといえるのだ。
例えば、ライフサイクルコストの観点で詳細に作られた長期修繕計画とその着実な実施、あるいは、それらを実行させるための潤沢な積立資金の有無、またもっと根源的な話をすれば、常にそのマンションに住みたいと思う人がい続けるようなマンションの構築など、長期的な視点マンションを取り扱う「管理」の役割は大きい。
分母であるキャップレートの引き下げは、1％変化するだけでも価格に対するインパクトは大きく、分子のNOIの値を向上させるよりも大きな効果があると言える。当然、逆もしかりで、将来に対する不確実性が大きなマンションの場合、キャップレートを高めに設定せざるを得ないということになる。
このように、収益還元法による不動産価値評価の観点で見た場合においても、管理の良し悪しはNOIの向上を促すという点もさることながら、キャップレートの低減にも一定の役割を担うことになり、ますます「管理」の役割やあり方が資産価値を測る上で重要なファクターになり始めていると言える。
「マンションは管理を買え」の本当の意味を考えることは、フローからストック重視になったわが国における不動産の価値を再定義する上においても、大変、重要かつ必要不可欠な視点を与えてくれるように思う。
（出典：ダイヤモンド・オンライン）
