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2020年に住宅・不動産業界はどうなっているのか?――明るい展望が見える有望市場

今回は、私の専門領域である住宅・不動産業界が今後どうなっていくのかを考えてみる。

■ 地価下落率は大きく減少

3月22日に発表された公示地価。住宅地公示地価は前年比-2.3%、商業地は-3.1%となり、
リーマンショックが起こった2008年から4年連続の下落だった。

しかし、名古屋エリアが横ばいで底を脱したと言っていい状況になるなど、
全国の地価算出地点のうち上昇地点が546箇所、横ばい地点が1849地点となった。
前年の調査は2011年1月1日であるから、東日本大震災前になるが、
その時点から大幅に地価の底を脱した地点が増えているという事実を加味すると、
全体として地価はかなり好転しつつある状況が良く分かる。

この公示地価のニュースは各メディアが公示地価発表当日と翌日朝刊でトップニュースとして扱っており、
いずれも「下落率が2年連続低下し回復の兆し」と、好意的な扱いだった。

参考までに、公示地価とは、国土交通省土地鑑定委員会が発表するその年の1月1日時点での土地価格のことで、
路線価(各都道府県が発表)や基準地価(各種税金の算定基準)ともに、
日本の地価がどのように取引されているのかを知る目安となっている。

いうまでもないことだが、2011年の3月11日には東日本大震災があり、
その影響が地価に及ぶことが懸念されたが、
今回発表された2012年の公示地価は、
その影響を乗り越えて回復に向かっていると考えられる。

ただ、前年比で大きく下落している地点もかなりあり(震災の影響があった地点以外でも)、
こうした地点は今後も地価が回復する可能性は低いと思われる。
地価の二極化が進んでいることがはっきりと見られており、この傾向は一段と明確になるだろう。

その二極化のうち「勝ちエリア」(地点)の地価は、2020年に向けて今後しばらく上昇基調にあるだろう。

■ 住宅・不動産業界のこれからを読む

どのような時代においても、上手く時流に適応した企業が生き残る。
現在、売上の大部分を占める事業が先細って行くことが分かっている場合、
売上を落とさぬように、次世代の柱となる事業に転換していかねばならない。

住宅・不動産業界では10年くらい前から、そう言われてきた。
だが、人的な移動を含めて本格シフトし始めたのはここ数年だ。すでに、上手く転換を図った企業は成長軌道を描いている。

住宅・不動産業界と言っても幅広い。ここからは、その中で代表的な分野について述べていく。
より詳しくは4月6日に発売される船井総研REBチームが書き下ろした「大激震の住宅・不動産市場」をご覧いただきたい。

まずはハウスメーカーとビルダーについて述べる。
以前のレポートで述べたが、新築住宅着工件数は100万戸割れが続いており、
新築住宅の件数が今後増えることはないだろう(今回の東日本大震災ような不幸な出来事が発生した場合を除く)。

したがって、郊外の街中3~10区画ぐらいの建売住宅を販売する、ミニ開発・ホームビルダー会社は厳しい経営環境に直面するだろう。
今回の公示地価で明らかなように、こうしたビルダーが得意とするエリアの土地下落は止まりそうにない。
苦戦が続くことは間違いない。もっとも大きな転換を必要とする分野かもしれない。

次に大手ハウスメーカーが数年前から取り組んでいる、過去に自社で建てた物件を買い取り、
その建物をメンテナンスとリフォームを施して、再販するという事業についてだ。
この事業はまだまだ発展途上で、大きな売上を上げるまでに成長していないようであるが、
事業モデルの検討を重ねていけば、大きな市場となるかもしれない。

また、ハウスメーカー各社は、いずれもリフォーム事業に力を入れている。
多くの人員を投入し、自社で建てた物件オーナーに対して単なる修繕だけでなく、
積極的なリフォーム提案を行っているようだ。
実際にリフォーム会社の売上ランキングを見ると、
1位は“新築そっくりさん”でおなじみの住友不動産であるが、2位から9位まではずらりとハウスメーカー子会社が並ぶ。

■ 伸びしろの大きい不動産流通業

いわゆる、売買仲介会社のことで、全国展開するチェーン店から1人経営する企業まで幅広い。
この分野は今後大きく伸びるだろう。

アメリカなどに比べて中古住宅流通が日本は少ない。10分の1程度と言われている。
現在の民主党政権はかなり力を入れて、中古住宅の流通を促した。いろいろな政策を実行し、流通促進の環境が整いつつある。
多くの人が今以上に安心して、中古住宅・中古マンションを買える時代が来る。産業として大きく成長するだろう。

しかし、勝ち負けははっきりし、淘汰が進むだろう。
テレビを見ながら、ひたすら客が来るのを待つような、“街の不動産屋さん”は消えていくのかもしれない。

■ 市場拡大の著しいマンション管理市場

マンション管理業は、一定以上の戸数を受託していれば、収益性の高いビジネスだ。
新しい物件が建てば、新しい仕事が生まれ、古い物件で入居者が減っても管理は必要であるから、ますます市場が大きくなる。

さらにマンションでは、建設から半世紀近い時間が経ち、建て替える必要のある物件が今後どんどん増えてくる。
また、建て替えないまでも一定年数を経過すれば大規模な修繕も必要となる。

そのため、マンションの管理や修繕、立て替えに関連する市場は、この業界の中でもっとも大きく成長する産業だ。
それを見越してか、すでにM&Aによって、この分野に進出しようとする企業があとを絶たない。

■ 中古住宅流通業と親和性高いリフォーム産業

ここ10年来、住宅産業で最も成長したリフォーム産業は、今後さらに大きく発展するだろう。
先に述べた中古住宅流通業と結びつきつつある。
中古住宅を買うと、金額の大小はあれども必ず何らかのリフォームをするから、事業の親和性は高い。

しかし、リフォーム産業はかつての中小企業乱立の時代から、多店舗化・全国チェーン化が進みつつある。
また、前述のようにハウスメーカーの子会社が上位を独占しているが、この傾向は崩れないだろう。

今後の注目は、分譲マンション管理会社の行方だ。
現在のマンション管理会社は、共有部の管理を行っているが、今後は専有部へのサービス展開も視野に入れていくだろう。
あるいは、修理・営繕業務もまだまだ参入の予知がある。この領域もかなりの市場があり、今後も拡大するだろう。

他にも、リノベーション事業は最近やっと形が整ってきた分野で、発展期待が大きいし、
賃貸斡旋業や投資アパート事業、土地活用事業など近年、どれもどんどん進化している。

住宅・不動産産業の未来は明るい。2020年に向けて益々、進化することだろう。

(この記事は2012/03/26に初掲載されたものです。)
(出典:ダイヤモンド・オンライン