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バブル後、住宅購入のベストタイミングはいつだったのか~ついに始まった「東証住宅価格指数」を読み解く

米国の景気指数の1つとして、世界の投資家・企業経営者が注目しているS&Pケース・シラー住宅価格指数(ケース・シラー指数)。世界経済がリーマンショックから立ち直ったかと思われていた頃、よくテレビ等では「明日は、ケース・シラー指数が発表されます。注目です」などと報道されていた。アメリカの住宅価格動向を示す指数であると同時に、代表的な景気指数である。

そして日本でも、このケース・シラー指数の日本版といえる指数(=東証住宅価格指数)が4月26日に東京証券取引所から発表された(東証は試験的に公表、としている)。今年に入り、公表が発表された時から金融業界・不動産業界などを中心に期待が寄せられていた。

この指数はまだ第1回が発表されたばかりであり、発表当日こそテレビや新聞で大きく取り上げられていたが、それほど話題にならなかった。しかし、これからは大いに注目を集めることになるだろう。

今回は、この発表された最新データ(1993年1月~2011年2月)を読み解いてみたい。実は読み解くことで、バブル崩壊後、いつごろが最も住宅の買い時だったのかが見えてくるのだ。

■ 日本版ケース・シラー指数「東証住宅価格指数」のあらましと概要

米国ケース・シラー指数は、2人の大学教授(ケース氏とシラー氏)によって開発された指数である。現在ではその手法で算出されたデータが、S&P社から公開されている。日本版ケース・シラー指数は、東証住宅価格指数という名前になったが、もとは国土交通省が早稲田大学(川口教授らが中心)とともにまとめ上げた、「住宅市場動向に関する指標のあり方の検討業務報告書」で示された手法を用いている。

この報告書は国土交通省のサイトからダウンロードでき、かなり詳細に書かれている。興味のある方はご一読をオススメする。

この指数は、中古マンションの成約事例に基づいた指数で、その成約事例(場所・価格…など)は、(財)東日本不動産流通機構(通称 レインズ)が所有しているデータを使っている。公開頻度は月1回で最終火曜日16:00である(これは米国と同じ)。また、最新データは2ヵ月前の取引事例である。

米国ケース・シラー指数と同じ算出方法(リピートsales法)で、基準日(その時点を100とする)も同じ2000年1月としている。こうすることで、国際比較が可能である(このことは極めて重要)。

また、米国の指数と異なるのは、日本は中古マンションの成約事例、米国は中古一戸建ての成約事例である点だ。これは、日本においては中古マンション取引のほうが、戸建に比べて反復継続的な売買事例数が多いためである。中古マンションの動きのほうが戸建と比較して、より住宅市場動向を反映させやすいという判断のようだ。

指数は、東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県の4県分と首都圏総合の5つの指数を公開している。米国は20都市分算出しているが、国土の広さのちがいがあるから、日本国では20都市分も必要ないと思うが、(現在試験的な公開であるから仕方ないとはいえ)関西エリア・名古屋エリアなどの指数を算出してもいいのではないか。

■ あの時が最も買い時だった? 埼玉・千葉・神奈川では資産価値が約3分の1に

今回公表されたヒストリカルデータをもとにグラフを作成してみた。

2000年1月の指数を100としたものであることに、注意してグラフをご覧いただきたい。

最新の指数は首都圏総合が83.36、東京都87.39で前月比微減(ほぼ横ばい)だった。

こうみると、日本の住宅市場は1993年からほぼ一貫して下がり続けている。1995~6年が横ばい期、また2006~8年ごろまではやや上昇したが、それは期間全体(1993~2011年)で見るとごくわずかな上昇に過ぎない。よく言われていたようなミニバブルとは実態が程遠かったのだ。

そして、いわゆるリーマンショック後にはその上昇傾向が一転、下げトレンドに変わり、この頃各指数が最小値を示している。首都圏総合指数では2009年6月の77.94と最も低い値を示している。また、2005年後半~6年前半も低い数値だ。

このグラフを分析していくと、金利などを考えないとすれば、この頃(05年、06年、09年)が最も買い時だったといえるだろう。一方、1990年代後半にもうそろそろ下げ止まりだろう、というムードの中で(ITバブルといわれた頃)購入した方々の資産は、かなり目減りしていることが明らかだ。

これをみると、日本の住宅資産はバブル崩壊後、相当目減りしていることがはっきりとわかる。株式指数と重ねればよくわかることであるが、同期間の株式指数にはかなりのアップ・ダウンがある。しかし、住宅指数は前述のとおりほぼ一貫して下げ続けている。グラフを見ると、あたかも重石を載せられているようだ。 

また、各指数の最高値(月は異なるがすべて1993年)を100としたグラフを作成した。

このグラフをみて、「うーん」とうなってしまう(失望してしまう)方も多いことだろう。埼玉・千葉・神奈川エリアでは30台の数字である。かなりショッキングなデータであることは間違いない。

■ 日本不動産市場の新しい扉が開いた? 東証住宅価格指数がもたらすもの

今回が初めての公表で、この先どんな影響力を持つ指数になるかはまだわからない。しかし、私は米国のようにこの指数はかなり多くの人々が注目する指数になると予想している。

現在、東証はこの指数を用いた金融派生商品(デリバティブ)の組成を認めていない(米国では盛んに行われている)。しかし、状況を見ながら認めていくことになるだろう。

この指数の公開により期待されていることとして、

 (1) 中古住宅流通の活性化
 (2) J-REITを含めた不動産投資の活性化
 (3) 賃貸賃料の適正な評価

などが挙げられている。

これまで日本の不動産市場、中古住宅流通の情報は、かなり不透明であるといわれてきた。こうしたことの改善が期待されている。また、実際に取引された(売買が成立した)成約価格による指数のため、「精度の高さ=信頼性」にも期待が寄せられている。

また、この指数はTOPIX、日経225の指数との間に興味深い関係性があることも指摘されている。こうしたことはいずれ改めてこの場で報告したいと思っている。

いずれにせよ、この指数の登場は「日本不動産市場の新しい扉を開けた」といっていいだろう。

(この記事は2011/05/16に初掲載されたものです。)
(出典:ダイヤモンド・オンライン)