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“サラリーマン大家”などアパート経営者はチャンス? 「単身世帯」増加時代に成功する不動産投資戦略

2月25日、東京は桜の季節のようなうららかな陽気で、気象庁は「春一番」が吹いたと発表した。この陽気のように、社会や経済もこれから“春ムード”を迎えられるだろうか。

■ 日本の人口は1億2805万人に微増。首都圏に人口集中、単身世帯は急増か

同じ25日朝、総務省は2010年に行った国勢調査の速報値を発表した(国勢調査は5年ごとに実施。前回は2005年)。速報値によると、2005年に比べ人口は0.2%増の1億2805万6026人。伸び率は1920年の調査開始以降最低だったという。

“人口減少社会”という言葉が広く流布していることもあって、「日本の人口は減りつつある」というイメージを抱きがちであるが、正しくは未だに若干、増加していることがわかる。しかし、出生数と死亡数の差をとる自然増減はすでに拡大しており、そうした意味では人口減少傾向にあるといって間違いないだろう。

同調査からは、東京の人口が1300万人を超え(4.7%増)、人口の10人に1人以上が東京に住んでいることがわかった。また1都3県(東京・千葉・埼玉・神奈川)の人口はすべて大きく増加しており、3562万人。同地域に全人口の約28%が住んでいることが分かる。

他方、関西エリアは滋賀県の2.2%増以外はほとんど微減、東海エリアも愛知県の2.1%以外は微減であった。地方では人口が増えず、大都市に集中しているという報道も見られるが、より厳密に言えば、より首都圏に集中している、ということだろう。

余談だが、この速報値を発表した片山総務大臣が以前知事職にあった鳥取県は、前回から3.1%人口が減少し、ついに60万人を割った(58万8000人)。これは、東京の足立区(67万人)よりも少なく、杉並区(52万人)、板橋区(53万人)より多い(2011年2月1日現在)。

話を世帯数に移すと、こちらは前回調査から4.8%増と大きく伸び、5195万2000世帯となった。つまり、一世帯当たり人員は平均2.46人ということになる。1世帯当たり人員は1975年から減り続けており、「農村社会・ゲマインシャフト的社会が崩れた」などと言われたのもすでに遠い過去のことで、一層核家族化が進み、単身世帯が急増していると思われる(速報値ではこの値は出ていない)。

少子化が進んだこと、都市部を中心に晩婚化が進んだこと、高齢単身者が増えたこと、離婚による世帯分離が増えたこと、などがその要因として挙げられそうだ。

速報をまとめると、(1)首都圏に人口がさらに集まっている、(2)世帯数はかなり増えた(おそらく単身世帯が増えた)ということになる。

■ 賃貸アパート経営は25~35年と長期スパンに。重要になるパートナー企業選び

私が専門領域としている不動産・住宅関連分野においては、こうした人口動態は重要な意味を持つ。

速報値のまとめ(1)(2)から判断すると、都市圏の賃貸アパートはこれからもニーズが衰えることはないと思われる。特に、都市部の単身世帯用物件のニーズは相変わらず強いだろう。

ここ数年、“サラリーマン大家”という言葉がかなり定着してきた。私の周りにも賃貸アパートやワンルームマンションへ投資している人が増えている。とある知人は、ずいぶん昔から中古賃貸物件へ投資を行い、ある時からそれが本業となり、いまではなんと14億円分のアパートを所有していると言う。その賃料収入合計はいくらなのだろう。もちろんかなりの金利を銀行に支払っているだろうが。

こうしたサラリーマン大家の大半は、中古マンションかワンルームマンションへの投資を行っているが、一方で新築アパートを建てるという方法で投資を行う地主の方も多い。

まとまった土地を持っていると、様々な業者が売ってくれと営業に来るが、相続した土地を手放すわけにもいかず、しかも更地のまま放置しているとかなりの率の税金がかかってしまう。そこで土地活用をするために、コインパーキングにしようか、それとも賃貸アパート・マンションでも建てようか、と悩む方も少なくないだろう。

そこで、賃貸アパートやマンションの建設・経営を選択した場合、重要になるのがどの企業をパートナーにするか、である。こうしたメーカー(全国展開している)には、専業系とハウスメーカー系があり、各地ごとに勢力の強い企業がある。

全国展開している専業系で、特に大きなシェアを占めているのは、津川雅彦さんがCMをしている大東建託だ。大手では他にレオパレスなどが挙げられる。大手ハウスメーカーには多くの場合、アパートの専門事業部がある。積水ハウス、大和ハウス、セキスイハイム、パナホーム、ヘーベルハウスなど著名企業がずらりと並ぶ。

新築アパートへの投資は長期スパンでの判断が求められる。大抵は、25年~35年という非常に長い期間だ。また、居住用物件と異なり、“オーナー視点”でアパートやマンションを建てることになる。そのため、建物が完成してから30年近く、途中でやめることのできない経営をすることになる。

ただ「安い」という視点だけでアパートを建築する企業を選ぶと、その後の経営において、かなり苦労する場合もある。築20年を超えると、建物の古さが目立ち始め、修繕の必要も出てくる。そして、家賃を下げる必要があるかもしれない。そうした事を長期にわたって綿密に考えながら、収益を上げていくのが新築のアパート経営なのだ。そう考えると、やはり企業選びがとても重要になる。

では、どのような企業を選べばいいのか。それを一言でいうのは難しい。しかし、絶対に言えることがある。それは、倒産の可能性が考えられそうな企業を選んではいけないということだ。

先に述べたように、いったん契約すると25年~35年間はその企業と付き合う必要がある。そうしたなかで、その企業が万が一倒産してしまったん場合、もちろん別の企業に管理を委託すればいいのだが、実際には建物のメンテナンスなどの面において、意思疎通が難しいのではないかと思う。

また、オーナーは、自分の置かれた条件にあわせて、ハウスメーカー系か専業系、それとも地域密着系かなどをじっくり考えて決断しなければならないだろう。