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自社ブランドが展開できるSCの数

既存SCのリニューアル出店へのチャンスを考えた場合、既存施設においては売上、家賃などの基本的な数字が出ているのでここが判断基準になります。その際、施設売上の総額を見るのでなく、施設の月坪売上で判断していくのです。

また、この月坪売上を施設、フロア、業種と確認していく必要があります。どんなに、施設の月坪が高くても、出店を打診しているフロアの月坪が低ければ、そのフロアの集客力が低いことがわかりますし業種の月坪が低ければ、この業種がこの商圏(お客様)にあっていないことがわかるからです。また、施設売上から商圏人口を算出してみることです。

商圏人口については、商業施設(デベロパー)毎に算出の仕方が違うので、商業施設側の商圏人口を鵜呑みにするのでなくチェーン専門店が簡易に算出してみることです。例えば、イオンモールはIRにもあるように、車30分圏40万人以上とれる場所に出店するとありますが、これはイオンモール開発においての出店基準であって、実際に開発されたイオンモールが40万人の商圏人口をとれているかは別です。

では、実際の商圏人口はどのようにすれば分るのか、商業施設側がポイントカードなどのデータを開示していただければ可能ですが、新規出店で打診を受けた施設から、そこまでの情報開示をいただけるかは疑問です。

そこで、簡易に商圏人口を算出する方法として船井総研では、下記のような公式を利用していますので参考にしてみてください。

売上=マーケットサイズ×商圏人口×シェア(占有率)
商圏人口=売上÷マーケットサイズ÷シェア(占有率)

マーケットサイズとは、国民一人当たりの年間消費支出金額のことです。国民一人当たりの年間消費支出金額×商圏人口で、商圏内総需要額がわかります。この商圏内総需要額に対して、とっているシェア(占有率)で売上が決定します。商業施設においては、マーケットサイズ100万円、シェア5%が一つの目安になります。

つまり、売上のわかる既存施設の実際の商圏人口は下記の算出式で簡易に求められます。

商圏人口=施設売上÷100万円(マーケットサイズ)÷5%(シェア)

実は、この商圏人口が先の戦略的差別化=出店において最も重要だと弊社は考えています。そもそも、出店可能SC数はこの商圏人口によって決まるからです。先のSC協会のSC分類は、基本は立地タイプと規模別の区分となります。しかし、立地タイプと規模の大小だけでなく、重要なのは商圏人口となります。

なぜなら、業種・業態、あるいはブランド毎に必要商圏人口が異なるからです。より、下位の商圏人口で成立する業種・業態あるいはブランドの出店可能数は当然大きくなるからです。

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丹羽 英之
株式会社船井総合研究所 経営コンサルタント
商業施設の運営活性化のプロフェッショナル
入社以来、ショッピングセンターの集客プロモーションから開発・リニューアルまでを積極的に支援。 既存のハード(=躯体)・ソフト(=商品と人)の強みを最大限に活かしたソフトリニューアルを得意とする。特に、船井流マーケティングをベースとした即時業績アップとテナント一体化支援に定評があり、数多くのファンを持つ。数多くの共同店舗、テナント専門店のコンサルティングを数多く手がけた経験を生かし、近年はデベロッパー向け研修や専門店チェーンの研修を積極的に行っている。中央会、商工会、会議所での講演実績も多数。明日からデキル!を信条にしたオモシロ事例満載の講演は、明るく元気がでると評判。