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「震災後、マンションは売れなくなった」は本当か。住宅購入の視点が変わった今こそ選ばれる物件

先月から試験的に公表が始まった東証住宅価格指数。この住宅価格指数は、アメリカのS&Pケースシラー指数と同様の方法で算出され、不動産・住宅価格動向を知る上で有効だと考えられている(詳しくは、「バブル後、住宅購入のベストタイミングはいつだったのか~ついに始まった『東証住宅価格指数』を読み解く」を参照)。

その第2回目の公表が5月31日に行われた。日本の東証住宅価格指数も米国の指数も、共に2ヵ月前の取引データを集計し発表する。つまり、今回は3月の数値、震災発生後のデータが初めて公表されたのだ。

3月11日に発生した東日本大震災は、首都圏の不動産市場(現在は東京、埼玉、千葉、神奈川のみ指数化)にどれほどの影響を与えたのだろうか。

■ なぜ千葉県の住宅価格指数は微増したのか

発表は同日、16:00。その結果は意外なものだった。

5つの指数のうち3つの指数(首都圏総合、東京都、神奈川県)がほぼ横ばい(-1ポイント未満の動き)。1つ(埼玉県)が微減(といっても1ポイント減)。そして、なんと千葉県は微増となった。

マスコミの報道に拠らずとも、業界関係者の誰しもが大きな下落を予測していが、実際はそうではなかった。これは一体、なぜだろうか。

理由は、この指数の算出方法にある。東証住宅価格指数は、成約した価格をもとに算出するため、不動産価格が下がっていようとも成約に至らなかったものは指数算出に組み込まれない。おそらく、千葉県の指数がわずかながら上昇したのは、震災以後はあまり売買が成立せず、震災以前に確定していた成約ばかりが指数算出に組み込まれたためと考えられる。

この指数の推移を見ればわかるとおり、首都圏の不動産(住宅)価格は2009年の6月ごろ(ちょうど2年前)に底を打ち、多少の波はあるが、少しずつ上昇していたことがわかる。ちょうどそうした時期、震災に見舞われたのだ。

この東証住宅価格指数は中古マンションのデータで算出しているので、新築マンションの指数も見ておこう。参考となる指標は、不動産経済研究所が公表している新築マンションの契約率だ。それによると、首都圏の新築マンション契約率は3月79.7%、4月76.0%となっている。「絶好調」の目安である80%には及ばないものの、それに近い数字といっていいだろう。

また、市場における商品供給数も十分だったといえる。これは、2009年に住宅価格が底を打っていたことを感じ取り(つまり、その当時に今後の需要増を予測して)各ディベロッパーなどが土地の仕入れを行っていたためである。

このように十分な供給数と契約率だけを見ていると、首都圏における不動産への地震の影響は少ない、あるいはあまりないと感じられるもしれない。

とはいえ、すべてのマンションに地震の影響がなく、売れているかというとそうではなさそうだ。実際は、売れている物件とそうでないものに大きな差がある。それは、消費者がマンションを選ぶ際の視線がより厳しさを増しているためだ。では、震災を経た今、マンションを選ぶ際のポイントはどう変わったのだろうか。4つのポイントを挙げて、説明していこう。

■ (1)高層マンションに住むのは不安?

1990年代終盤あたりから20階を越える超高層マンションが一気に増加した。多くの物件が人気を集め、特に眺望のよい上層階は大人気となり、最上階は数億円する部屋であっても発売即日完売という状況が見られた。近年は、かつてほどの狂乱のムードはないが、高層マンション人気は根強かった。

しかし、今回の大震災直後、高層マンションではエレベータが停止し、上り下りできない(階段なら相当な労力)という事態が起こった。また、地震発生時、高層階の揺れが非常に大きくなることから、高層階に住むことは低層階よりも心理的な不安を高めるという一部の指摘もかつてからあった。言うまでもなく今回の震災やそれに伴う原発問題、そして発生が懸念されている直下型地震により、首都圏住民の不安は増大している。こうした心理的な面からは、以前より高層マンションの人気は落ちていると考えてよいだろう。また、購入予定者の視線は高層マンションでも低層階に向いているようだ。

<コンサルタントの視点>

高層マンション人気に若干の陰りはあるが、都心マンション自体の人気は落ちない。また、首都圏の限られた土地を有効活用するためには、マンションの高層化は避けて通れない。これはオフィスビルにも言えることであり、一時的には敬遠されるかもしれないが、今年中に需要は元に戻るのではないだろうか。

■ (2)海の見える湾岸物件の人気はどうなる?

湾岸物件はかつてから、好き嫌いがはっきりしていた。周辺が閑散としている、生活に必要な施設が少ない、海からのにおいが気になる、などというネガティブな意見がある一方、若い世代や都会の生活にあこがれる世代からは海が見える物件に多くの支持が集まっていた。現在、東京湾エリアではマンション開発が集中しているが、首都直下型地震の発生が心配されている今、人気はやはり以前よりも落ち込んでいるようだ。

<コンサルタントの視点>

こちらは、今後も敬遠傾向が続くだろう。元来、湾岸エリアは、居住に向いているエリアではないといえる。再開発のイメージが強く、地震との関連では液状化が心配される。敷地の全部、または一部が埋め立て地であるため、物件購入後もリスクを背負うこととなる。売れ行きが鈍化すれば、新規物件の値引きも進むかもしれない。

■ (3)古くからの住宅地が人気になる?

阪神大震災の少しあと、あるニュータウン(開発団地)で、こんな光景を目にした。一戸建て物件購入のため見学に来た方が営業担当者に尋ねた。「このあたりは、切り土ですか、それとも盛り土ですか」と。

ニュータウンは山を切り開いて平らに開発した場所だから、ある場所では土地を切り(切土)、ある場所では土を盛り(盛り土)平らにする。盛り土は、土が完全に固まるまでにかなりの時間がかかるから、切り土に比べると地震に弱い(もちろん設計上は安全)。だから、先の見学者は自分が購入する物件はそのどちらかを尋ねていたのだ。

担当者は詳細な図面を持ってきて、「ちょうど、ここは境目ですね」と言っていた。この境目が一番もろい(くどいようだが、設計上は安全)。結局、この見学者は境目から少し離れた物件を購入されたそうだ。

<コンサルタントの視点>

首都圏では人口流入が続いたため、川を埋め立てたり、田畑を住宅街にした。そして現在では、もはやその跡が非常にわかりにくくなっている。実際、海のない県である埼玉県のある市では今回の地震により液状化現象が起こり、住宅が傾いた。液状化は海のそばだけで起こるのではなく、沼などを埋め立てた土地も無縁ではない。購入を検討する物件については、かつてどんな場所だったのかを知って、納得してから購入するべきだろう。

これは非常に大事なことで、それまで気にしていなかったのかことは非常に問題だ。ただ、社会人になりたての頃、神戸で被災に合い間近でポートアイランドや六甲アイランドが液状化する様子を見たにもかかわらず、浦安にマンションを購入し、今回、被害にあった方もいらっしゃる。こうした人もいるのだから、そのうち風化してしまうのかもしれない。

しかし、以前よりもその場所の履歴を気にする人が増えることは確実で、ディベロッパーも土地購入に慎重にならざるを得ず、優良な土地に人気が集中することになる。つまり、古くからの住宅地に建つマンションの価格は上がることになるだろう。

■ (4)購入する(所有する)か? 賃貸か?

賃貸に長く住むのはもったいないと感じる人が多い。しかし、新築マンションや一戸建て物件は購入した(所有した)その初日にはすでに価値が数10%目減りするといわれている。こうした実態を加味したうえで、どちらがお得だといえるだろうか。これは、当連載でも何度か取り上げた議論だ。年収や住まい方の違いで様々な見解があるだろう。

しかし、震災後の不安社会においては、不動産物件を所有することは大きなリスクを背負うことになるのは確実だ。実際、そう考える方が増えている。頭の中をよぎる首都直下型地震。やはり今は賃貸で様子を見ようとする傾向が強まっている。

<コンサルタントの視点>

この議論は災害リスクを含めて以前からされてきたものだ。しかし、阪神大震災時は、2~3年でこうした不安ムードは解消されたといわれている。研究者のなかには、今回も同様だろうという見解を示している方が多い。私は、それよりも少し短い期間でこのムードは解消されるだろうと予測する。

今回は震災によるマンション購入の視点の変化について考えた。しかし、今後発生が懸念される東海・南海・東南海地震や首都直下型地震の兆候次第で、状況は大きく変化するかもしれない。

(この記事は2011/06/13に初掲載されたものです。)
(出典:ダイヤモンド・オンライン)