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中古住宅は新築よりお得!? 経営コンサルタントの視点で見る「3つの優位性」

日本人の住宅に対する選好は、基本的には持ち家嗜好、かつ新築嗜好であるといわれている。実際、わが国における既存住宅流通シェア(既存住宅流通/全体(既存+新築)流通)13.5%という値は、米国の77.6%、英国の88.8%、仏国の66.4%と比較すると、極めて小さい。

その背景には、日本人独特の「穢れ」の精神(茶碗や箸に代表されるように、他人が継続的に一度使ったものに対しては、物理的にその他人の痕跡を全て完全に排除したとしても、精神的にはまだ「汚れ」が残っていると感じてしまう精神状態)や、中古住宅流通市場の整備不足等、様々な要因が挙げられる。

そんな中、最近では「値ごろ感」や、「中古+リフォーム」という手法を使い、より自らの嗜好に合わせた住宅にアレンジできるという新しい価値観の台頭等により、中古住宅に関するニーズも増加し始めている。

今回は、これまで住宅の購入オプションの中においては、どちらかと言えば敬遠されがちであった「中古住宅を選択することの価値」を、経営コンサルタントの視点で、あらためて紐解いてみたい。

■ 「持ち家なのに購入価格が安いこと」の価値

中古住宅を選択する価値の1つ目は、まずは単純に「価格が安い」ということである。

新築で持ち家を購入する場合、全額キャッシュで購入できる方を除き、多くの人がローンを組んで購入する。この時の購入者の状態を、企業の財務状況を分析するバランスシート分析で評価するとすれば、それは即ち、大きな負債を負って資産を膨らませた状況にあるといえる。

しかも資産の部は、その大半を「新築住宅」が占め、さらにこの住宅(=固定資産)は時価会計の原則に則り、毎年その資産を目減りさせなければならない。だとすれば、一定期間後、ローンの残高によっては債務超過に陥る可能性も高いということになる。

つまり、新築住宅をローンで購入する事は、資産の目減り具合とローン(長期負債)の返済具合のバランスを十分に考慮しなければ、事実上、デフォルトリスクが高まるということである。

その点、中古住宅の場合、ある程度、そのデフォルトリスクが低減される。第一に、中古住宅は新築よりローンがつきにくいという事情がある一方、仮にローンを組む場合においても、当然その額や期間は小額かつ短期に収まるといえる。

第二に、資産の部に入る「中古不動産」は既に十分に減価された状態で資産参入されるので、時価会計に則った資産の目減り具合も、新築に比べればそれほど大きくはない。よって、負債の額が資産の額を上回るという意味で定義される「債務超過」に陥るリスクは、大きく低減されると言ってよいだろう。

第三に、意外に見落としがちではあるが、中古住宅と新築住宅の価格差によって得られる、その他資産への投資といった「機会利益」の獲得という視点も、デフォルトリスク低減に繋がる。新築住宅を購入した場合、多くの方がそれ以上の多額の資産を購入する余裕はほとんどなく、投資的観点から見れば、住宅購入以降発見した、よりリスクが低くリターンの高い投資対象に投資する機会を見過ごさざるを得ない。

結果、財務上の資産ポートフォリオ構築によるリスク分散も図ることができず、リスクに対しても脆弱な財務体質になってしまうといえる。中古住宅を選択し、ある程度資金的余裕を持つ事は、このようなリスクを防ぐことにもつながるのである。

■ 「選択肢の多さ」は買い手の交渉力を高める

中古住宅を選択する価値の2つ目は、「選択肢が多い」という点である。

例えば、単純にエリアを限定して住宅を探す場合、一概には言えないが、新築に比べ中古の方がその選択肢は多彩であるというのが一般的であろう。

この「選択肢が多い事の価値」については、一方で「選択肢が多いほうが迷ってしまい、結果的に価値の低いものを選択してしまう」といったような消費者行動論を展開する識者もいるようだが、個人的にはそれ以上に「選択肢の多さが『交渉』の力を高める」という点に注目したい。

仮に住宅購入を売り手(不動産会社)と買い手の交渉問題と捉えると、豊富な選択肢の存在は、明らかに買い手の交渉力を高める事に繋がる。

多くの物件情報を得る事で、価格の相場観や建物のハード面(構造、広さ、間取り等)の押えどころといった、そのエリアで住宅を購入する上でのポイントが明らかになることに加え、選択肢の多さそのものが交渉を進める上では買い手に有利な環境を提供してくれるといえる。

企業も個人も、選択肢が少ない中での交渉または取引は、相手に主導権を握られやすく、自らにとって不利な選択、すなわち相手からの搾取を受けやすい状況に陥る可能性が高いといえる。その意味において、「選択肢の豊富さ」は、それそのものに一定の価値があるとも言える。

よって、中古住宅を購入するというオプションを検討する際には、このメリット(価値)を十分に活かすべきだろう。

■ 「既にそこに存在すること」の価値、“生活する場”の価値を事前に確認できる

中古住宅を選択する価値の3つ目は、「既にそこに存在している」という点である。

新築の場合、戸建にせよ、マンションにせよ、購入の意思を決定した時期と実際に入居する時期、または購入代金の支払いを終える時期には、一定の時間的ズレが生じる。この期間に生じる不確実性に伴うリスクは、購入者に帰属されるものとなる。

例えば、景気の変動、金利の変動、想像していたイメージと実際の物件とのギャップ、他の物件への心移り等といった不確実性だ。このように新築住宅の購入時には、意思決定と代金の支払い、入居の時期がほぼ同時期となる中古住宅を購入するケースでは発生しないこのようなリスクを甘受せざるを得ない。

また、「既にそこに存在している」という意味は、単に物理的に建物が竣工されているか否かという概念に留まらない。新築の場合でも、戸建の建売住宅や、完成済マンション販売など、既に竣工された物件を購入する事も選択肢としては可能である。

しかしながら、それはあくまでも物理的に存在しているという意味のみであり、その地域や社会に溶け込んだ居住空間としての歴史や価値は未知数という事がいえる。その場所で居住することの価値やリスクは、実際に生活を行うという実績や経験で顕在化されるものであり、また時間的な経過を経ることでその地域や社会にその住宅が溶け込むという事も言えるであろう。

わかりやすい例で言えば、それらを顕在化させやすいものとして分譲マンションにおける居住者間のコミュニティや管理の醸成具合などが挙げられる。居住者間の絆が深く、適正な管理が実施されているマンションの価値は、意外に大きい。

今回の東日本大震災時においても、首都圏のマンションでは、震災直後の動きがマンション管理組合の醸成度合によって大きく異なったという事例も散見されている。災害時の自助・共助・公助の3原則で言えば、2番の共助は管理組合の普段からのコミュニケーション及び当日の迅速かつ冷静な動きに依存するところが大きい。

このような目に見えない、その住宅を含めたコミュニティや地域社会とのつながり、そこに居住することの価値は、まさに「そこに存在している」中古住宅でしか顕在化されないものである。

企業が実施する大規模な設備投資や不動産投資と、私たちの住宅購入が大きく異なる点は、まさにこの「生活する場」を購入するという視点が加わることであろう。住宅購入の場合、単にその設備や不動産の物理的、機能的、経済的効用を最大化させる選択肢を合理的に選別するという視点のみならず、「生活する場」という大切な価値や視点を見落とす事はできない。逆に言えば、中古住宅を選択する際には、ある程度のその価値を事前に確認する事が可能であり、私たちはこのような視点も十分に考慮・検証するべきであるといえる。

■ 「賃貸か購入か」だけでなく、「新築か中古か」も十分に分析・検討を

以上、今回は住宅を購入するという際に中古住宅を検討することの価値を、(1)価格、(2)選択肢の多様性、(3)既にそこに存在するという事実、という3つの優位性の視点から考察してみた。

当然、中古住宅には新築と比較した際、ローンや税制に関する優遇等、一般的に言われるいくつかのデメリットが存在しないわけではない。また、わが国の不動産流通市場における諸問題、例えば中古不動産価格の蓋然性に対する担保の問題、仲介会社の両手取引に関する二律相反問題、中古不動産の資産価値査定方法の問題等、市場としてみた際に、新築市場に比べると未だ不透明な部分や未成熟な側面も少なくない。

そして、冒頭に挙げた日本人特有の「穢れ」の精神を、完全に解消させることも不可能であろう。

しかしながら、現在、国もまた住宅投資の基本方針を新築偏重主義からスットック重視、中古流通市場活性化の道を模索し始めている。上記に挙げた、新築と比較した際のデメリットや市場の環境整備も今後更に進展する事が期待されている。

私たちも購入者の立場から中古住宅を選択する事によって生まれるメリットを理解した上で、そこに与られる機会を十分に活用し、最適な選択ができるようチャレンジしたいものである。

もはや住宅は、賃貸か所有かの選択のみならず、所有であれば新築か中古かの選択もまた同等に扱い、分析・評価する価値が十分にある時代になってきたと言えるだろう。
(出典:ダイヤモンド・オンライン)