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商圏人口と予算帯の関係

商圏人口が大きくなればなるほど、お客様の使える予算は増え、小さくなればなるほど、お客様の使える予算は減ります。商圏人口が少なくて成立する業種・業態は基本的にデイリー性の高い商品となりますし、商圏人口が大きくなると目的来店性の高い嗜好品の比率が高くなるからです。

つまり、商圏人口が変わると基本的には商売のやり方が変わることになります。ただ、商圏人口が小さくても成り立つ業種・業態は、家賃効率さえあえば、現状の商売のままで、より上位の商圏人口の立地に出店が可能となります。

一方、上位の商圏人口を必要とする業種・業態は、商売のやり方を変えないと、より下位の商圏では戦えなくなるのが一般的です。

3万人   SM、Drug
7万人   郊外型専門店
18万人~  GMS  
50万人~  地方百貨店
130万人~ 都市型百貨店

いま、リニューアルをしても施設売上が上がらない施設が増えています。それは、自力集客する核店舗、サブ核と言われる大型店が変わっていないからです。自力集客する大型店が変わるか、増えない限り、施設、フロア集客は上がらないからです。

そして、この核、準核がどう変わるのか、増えるのかが重要です。つまり、どんなに集客力があり月坪が高くても、既存の客層にあっていなければむしろ逆効果だからです。基本的に、核店舗の予算帯が施設の中心客層となります。

つまり、GMSから百貨店に変われば、客層が変わり、予算帯はアップします。逆に、GMSからデイスカウントストアになれば、予算帯はダウンします。その意味では、月坪効率だけでなく、核、準核の大型店舗が集客する客層が自社MDと相性の良い施設であるかがポイントになります。

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丹羽 英之
株式会社船井総合研究所 経営コンサルタント
商業施設の運営活性化のプロフェッショナル
入社以来、ショッピングセンターの集客プロモーションから開発・リニューアルまでを積極的に支援。 既存のハード(=躯体)・ソフト(=商品と人)の強みを最大限に活かしたソフトリニューアルを得意とする。特に、船井流マーケティングをベースとした即時業績アップとテナント一体化支援に定評があり、数多くのファンを持つ。数多くの共同店舗、テナント専門店のコンサルティングを数多く手がけた経験を生かし、近年はデベロッパー向け研修や専門店チェーンの研修を積極的に行っている。中央会、商工会、会議所での講演実績も多数。明日からデキル!を信条にしたオモシロ事例満載の講演は、明るく元気がでると評判。