2009年の住宅着工戸数が、42年ぶりに100万戸を下回ることが確実となった。国土交通省の発表によると、2009年1月～10月の実績数は65万914戸で、11ヶ月連続前年同月割れの数字であった。このペースで2009年が終わったとするならば、年間合計は単純に10分の12をかけるとすれば78万戸、12月の数字を少し多めに見ると80～81万戸といった数字で落ち着くであろう。
■ 高度経済成長と共に成長してきた住宅関連業界
1967年（昭和42年）の実績が991,158万戸。これ以後40年以上、日本はずっと平均して137万戸以上の住宅を建ててきた。1967年といえば学生運動が未だ盛んな頃で、この年には吉田茂やラストエンペラー溥儀が亡くなっている。ずいぶん昔のことだ。
1960年頃から高度経済成長を支えた地方農村部の青年たちが大挙し、都市部に流入し始めた。政府は政策的に、労働過多になりはじめた農村地域の次男・三男の方々を、発展が著しくそして労働者不足に悩む首都圏の建築関連企業への就職を促す。こうした人々が故郷にもどることなく都市に定着し、そして住宅を求めた。
こうした循環の中で、首都圏の人口は急増した。農村地域では代々受け継いだ農耕生活と結びついた家を使い続けることが多いから、新たな住宅が建設されることは少なかった。こう考えると1960年～80年代初頭において、住宅着工数と農村から都会への人口流入つまり都市化とは密接な関係にあったといえる。
首都圏の主な県の人口増加率を5年ごとに見てみると、東京都は1947年～1960年まで7.8％～3.8％という驚異の増加率を示すが、以降は伸びが鈍化する。そして70年代になると0点台の微増となる。60年代後半になると、東京都の伸びが2%超に鈍化したが、一方周辺県の埼玉・千葉両県の人口が一気に増え、4～5％の増加率を示した。この間、住宅着工戸数は増加の一途をたどり、1973年には191万戸に達した。これはおそらく、もう二度と抜かれることのない記録であろう。
その後、オイルショックの影響で一時的に数字は減るが、1980年くらいまでは150万戸程度を維持する（【図1】参照）。この間に多くの住宅関連企業が成長を遂げた。その後、1980年代後半のバブル期を経て、急激なバブル崩壊後の不況期にあっても住宅着工数は高い数字を維持し続ける。政府による金利優遇策やローン減税などの景気刺激策は、経済規模の大きい住宅市場を見込んだものが多く、それが功を奏し続けたのだ。こうして、日本は相当長い間、一定数の住宅を作ってきた。
■ 耐用年数は25年から100年へ。それでも変わらなかった住宅業界の体制
長年、住宅を取り巻く業界、ハウスメーカー・マンションベロッパー・戸建メーカー・建設業界・不動産業界・住宅設備メーカー・アパート関連業などにおいては、毎年100万戸以上の住宅が建つことが当たり前と捉えられていた。つまりこれらの業界企業においては、人員体制・生産体制・販売体制などすべてにおいて、100万戸体制を前提とした事業展開を行ってきたのだ。しかし、今これが崩れようとしている。
2009年の実績は、100万戸はもちろん90万戸を下回ることが確実となっている。そして、おそらく天災や戦争でもないかぎり100万戸を超えることはもう起こりえないのではないだろうか。なぜなら、景気を大きく揺るがしている“不況”や“デフレ”は要因の1つではあるが、それだけが原因ではないからだ。
これまで、年間100数十万戸も住宅が建設されてきた背景には、特に一戸建て住宅が平均して25年～30年程度で建て替えられてきたことがある。人口数がそれほど延びていない平成に入ってからも住宅着工数が落ちなかったのは、先に述べた政府による政策とともに、住宅着工戸数が際立って多い昭和40年～50年代に立てられた住宅が建替え期を迎えたからだ。
このころの住宅の耐久年数は一般的に25年程度と認識されており、住宅金融公庫の融資年数も25年が一般的だった。しかし、近年のハウスメーカーが建設する住宅は高性能化しており、“100年住宅”などと謳っている。これは、“メーカーの定めるメンテナンスやチェックを受けると、100年間立て直すことなく使えますよ”というものである。
現在のほとんどのメーカーが、（謳い文句として使う年数に違いはあれども）、同様な商品を主力としている。こうした商品を発売した頃から、“このような商品が一般化すれば、そのうち住宅着工戸数が100万戸をきる時代が来る”と言われていた。その時に備えて、ハウスメーカーは徐々に住宅リフォーム事業に力を入れ始め、また、積水ハウスなどが展開する、“自社で建てた物件を買い取り、それをリフォームして再販する”（積水ハウスの商品名は、エバーループ）という次世代に向けた新事業を展開し始めた。
しかし、その時代はすぐには来なかった。そのため、ドラスティックな配置転換や生産体制の転換は行われなかった。さらに、次世代を見据えた新しい事業に対しても力を入れているようにも感じられない。積水ハウスの“エバールーフ”事業においては、営業担当者は東京・大阪・名古屋の3拠点合計でも10人強の体制のようだ。既存の新築営業の1％にも満たない。
このような業界内である程度予測していた事態（そのうち、100万戸を下回る）に対して体制の転換を怠っていたのは、何もハウスメーカーだけではない、それを取り巻く多くの産業においても同様だ。多くの住宅設備メーカー、建設関連業、なども同様である。
■ 半年先のカギとなるのは体制転換と廉価商品
ここまでを、総括すると、
［1］ 100万戸を切ることは（業界がある程度予測していたものの）、大きな衝撃である。
［2］ ［1］にも関わらず現在の住宅関連企業は100万戸以上の住宅着工数を見込んだ体制のままである。
［3］ もう、100万戸を越える可能性は極めて低い
したがって、業界全体が大きな転換期を迎えることは必至だ。
そして、これから半年後。具体的には多くの企業が新年度を迎える4月、その時にハウスメーカー、マンションデベロッパー、不動産業、住宅設備メーカーなどの住宅関連産業において、大規模な体制転換行われるであろう。人員・生産・営業体制などあらゆるものを、フロー市場一辺倒の体制から、少なくとも3分の1以上の経営資源をストック市場に振り向けると予想される。逆説的に述べると、次年度中にこの転換が出来ない住宅関連企業に、「将来性はない」といっていいだろう。
さらに、大手ハウスメーカーの中には、現在よりも低価格の商品を開発する企業も現れるだろう。早ければ、夏までに品質をそれほど落とさずに、今よりも20％近く安価な商品が発売される。こうなれば、快進撃の続くローコストハウスメーカーも、安泰ではない。ハウスメーカー企業における業界再編が起こりえるかもしれないが、私は日本のハウスメーカーは優秀な経営者が多く、舵取りに失敗することはないと考えている。したがって、着工戸数が大きく減っても、倒産する企業は少ないと思われる。
そして、1年後である2011年の住宅着工戸数も減少するだろう。80万戸割れは確実で、75万～80万戸程度だと予想されるが、アメリカの商業用不動産から発する第2のリーマンショックのような事態が起これば、その限りではない。景気回復が大きく遅れることになれば、70万戸代前半の可能性も捨てきれない。
住宅・不動産関連産業は、時流予測型ビジネスである。時流を的確に予想し、それに適合した戦略を構築し、そのための戦術を考える。そして、スピーディーに実行する。こうすれば、ピンチをチャンスに変えることができ、この不況期に大きく発展する企業が現れるのではないだろうか。各事業分野における首位の交替が数年後には起こるかもしれない。
（この記事は2010/01/25に初掲載されたものです。）
